viernes, 20 de mayo de 2016

Las hipotecas con menor vinculación

Las hipotecas con menor vinculación del año

Hoy en día, los productos vinculados son un filón de beneficios para la banca que compensan un escenario de tipos bajos. Las entidades comercializan hipotecas con intereses muy atractivos a cambio de la contratación de seguros y domiciliaciones. Sin embargo, la vinculación tiene un coste y en exceso puede salir cara, por lo que lo más recomendable es firmar hipotecas con menor vinculación. El comparador financiero HelpMyCash.com nos muestra las hipotecas con menor vinculación del mercado.
Hipotecas sin vinculación
En realidad cualquier hipoteca puede contratarse sin vinculación, pero con unos intereses más elevados. Conseguir una hipoteca con un interés bajo y que no esté condicionado a la vinculación es complicado, pero no imposible. Hipotecas.com concede todos sus préstamos hipotecarios sin vinculación.
Tan solo es necesario contratar un seguro de hogar (el requerido por ley) con cualquier entidad.  Además, Hipotecas.com tampoco cobra ningún tipo de comisión en cualquiera de sus préstamos hipotecarios. Por lo que es posible firmar una hipoteca variable con un interés de euríbor +1,59 % durante toda la vida sin ningún tipo de comisiones y sin pagar de más por cualquier otro producto.
Hipotecas con solo dos productos vinculados
La única entidad que oferta un préstamo hipotecario con solo dos productos vinculados es Mediolanum a través de la Hipoteca Freedom +. Tan solo es necesario contratar un seguro de vida y domiciliar la nómina para firmar un competitivo interés de euríbor + 1,09 %. Además, esta hipoteca es compatible para compra de primera y segunda vivienda, así como para construcción y reformas.
Hipotecas con tres productos vinculados
Según el comparador HelpMyCash.com, tres es el número máximo aconsejable de productos vinculados que debería tener una hipoteca. Aunque depende del tipo de vinculación, de la oferta hipotecaria y de las necesidades de cada perfil.
A partir de tres productos vinculados, la oferta bancaria es más variada y numerosa, sin embargo, por sus condiciones especiales, destacan dentro de este abanico hipotecario dos hipotecas: la Hipoteca Naranja de ING DIRECT y la Hipoteca Sin Más de Bankinter.
La Hipoteca Naranja es una de las opciones más competitivas, ya que tiene un interés muy bajo a euríbor + 0,99 %, un plazo de hasta 40 años, está libre de comisiones y solo requiere domiciliar la nómina, un seguro de vida y un seguro de hogar.

La Hipoteca Sin Más de Bankinter es el único préstamo hipotecario que cuenta con la dación en pago por contrato, por lo que la convierte en una hipoteca única en el mercado. Además, sólo exige vincularse con un seguro de vida, un seguro de hogar y domiciliar la nómina. A cambio, Bankinter ofrece un interés de euríbor + 1,20 % a partir del segundo año y hasta un máximo de 30 años.

miércoles, 18 de mayo de 2016

Los secretos de tu hipoteca

Los secretos de tu hipoteca

A la hora de firmar cualquier contrato, conocer en profundidad los pequeños detalles que se esconden en la letra pequeña nos puede evitar numerosos disgustos en el futuro. Esto resulta especialmente relevante a la hora de firmar documentos como nuestra hipoteca: un crédito que nos obligará a soportar una carga económica importante durante las próximas décadas. Con el propósito de ofrecer al consumidor la máxima información al respecto, el comparador financiero HelpMyCash.com ha creado una guía gratuita sobre la letra pequeña de las hipotecas.
¿Cómo puedo consultar los detalles de un préstamo hipotecario?
Si bien podemos encontrar información sobre las hipotecas tanto en folletos, como en las cristaleras y los portales virtuales de los bancos, lo cierto es que se trata de una información escasa que puede distar mucho del producto final que nosotros contratemos. Esto se debe a que las hipotecas no son un producto cerrado, sino que se adaptan al perfil de cada consumidor.
Para saber cuál es la oferta real que el banco nos puede proponer, tendremos que pedir la llamada FIPER o Ficha Informativa Personalizada. En este documento gratuito y no vinculante, el banco  nos presenta una oferta que se ajustará realmente al producto que terminaremos contratando y que contiene la información más relevante.
¿En qué me tengo que fijar?
A pesar de que cada contrato hipotecario es un mundo y de que en muchas ocasiones los bancos utilizan un vocabulario propio para referirse a los mismos conceptos, existen algunos puntos esenciales iguales en cada caso, a los que tenemos que prestar especial atención:
El tipo de interés de la hipoteca
¿Tiene un interés fijo, mixto o variable? Y más importante aún, ¿cuál es el índice de referencia? Aunque entorno al 90 % de las hipotecas que existen en nuestro país son variables y de estas, el 90 % están ligadas al euríbor, existen otros índices a los que se puede ligar nuestro préstamo hipotecario y que tienen un impacto directo en nuestra mensualidad. Aquellos que tengan euríbor, están disfrutando en la actualidad de cuotas bastante menores que aquellos cuya hipoteca tenga el IRPH como subyacente.
Además de fijarse en el índice de la hipoteca, también tenemos que prestar atención al índice que puede servir como substituto en caso de desaparición del original. Por ejemplo, en muchas hipotecas se indica que en caso de desaparición del euríbor actual, el sustituto será el IRPH entidades, lo que supondrá el aumento directo de casi dos puntos porcentuales en nuestro interés.


Vinculación requerida
En ocasiones, un atractivo tipo de interés viene dado en función de que contratemos toda una serie de productos adicionales con la entidad. El principio es sencillo: cuanto mayor sea la vinculación, menor será el interés.
La FIPER debe contener todos estos productos que mejoran la cuota de nuestra hipoteca, pero que tienen un coste en particular, puesto que terminan teniendo un impacto notable en nuestra cuota mensual.
Comisiones que se aplican
Las comisiones también representan una fuente de ingresos importante de las entidades. Si bien hay algunos cargos que pueden no llegar a aplicarse nunca (como los de novación, subrogación o amortización, que solo se aplican si llevamos a cabo dichas operaciones), lo cierto es que asegurarse o, al menos, intentar que no figuren en nuestro contrato puede ahorrarnos cientos o, incluso, miles de euros a lo largo de la vida de nuestro préstamo.
Cláusulas… ¿abusivas?
Existen algunas cláusulas que han despertado un gran rechazo por parte de la sociedad y que han llegado a popularizarse como “cláusulas abusivas”. Cabe decir que este término sólo puede ser empleado después de que un juzgado así lo haya considerado, en base a una serie de condiciones. A pesar de lo anterior, casos como el de las cláusulas suelo han sido objeto de multitud de demandas.
El suelo hipotecario ha sido considerado nulo en varias ocasiones, siendo considerado abusivo por la falta de transparencia al no aparecer precisamente en la FIPER, ni haber sido explicado en particular a los nuevos clientes.
A raíz del rechazo del suelo, los bancos están apostando por una versión menos dañina para el cliente: las llamadas cláusulas cero, cuyo objetivo es evitar que sea el banco el que pague intereses a los clientes por su hipoteca. Esta cláusula funciona como un suelo, con la diferencia de que sólo se activa si el cómputo del valor del índice de referencia de nuestra hipoteca más el diferencial es inferior a cero. Es importante comprender que esto no significa que no continuemos pagando el capital, sino que sería el banco el que nos pague por ello. Todo un verdadero contrasentido.


viernes, 6 de mayo de 2016

No es país para hipotecas fijas

No es país para hipotecas fijas

A pesar de que a lo largo del último año y, en especial, de lo que llevamos de 2016 la banca ha potenciado notablemente su cartera de hipotecas fijas, en la práctica España sigue siendo un país a tipo variable. Así lo refleja el último informe del INE sobre hipotecas, según el cual el 89 % de las nuevas hipotecas firmadas en febrero son a tipo variable. El comparador financiero HelpMyCash.com nos da las claves de por qué las hipotecas fijas no tienen tanta aceptación.
La banca busca abrigo en el tipo fijo
En un escenario de tipos de bajos, con el euríbor cotizando en negativo y el tipo de interés del dinero congelado, los bancos divulgan a bombo y platillo un producto financiero extraño para los españoles. A diferencia de otros países europeos como, por ejemplo, Francia, en España las hipotecas fijas nunca han gozado de popularidad y no han llegado a enraizarse en la cultura financiera, algo que se sigue notando pese a que los bancos han rebajado el interés de las hipotecas fijas a más de la mitad.
Hasta hace un año era prácticamente imposible encontrar en nuestro país una hipoteca a tipo fijo con un interés por debajo del  5 %, lo habitual era que este tipo de préstamos presentaran intereses de entre el 5 % y el 7 %. Sin embargo, el descenso prolongado del euríbor a 12 meses y su posterior hundimiento en valores negativos ha provocado que la banca apueste por el tipo fijo para paliar la situación.
¿Por qué los españoles siguen apostando por las hipotecas variables?
Según el comparador financiero HelpMycash.com una de las primeras razones por las que el tipo variable sigue dominando en el panorama hipotecario es porque a corto plazo es más barato. Aunque a día de hoy es posible firmar hipotecas fijas con un interés por debajo del 2 %, las hipotecas variables siguen siendo más barata los primeros años, ya que el euríbor cotiza por debajo de cero (-0,010 % abril) y los diferenciales rondan el 1 %.
El segundo motivo es el valor de la cuota, que es más elevado en las hipotecas fijas que en las variables, ya que el plazo es más corto. Actualmente los bancos conceden un plazo medio de 20 años para los préstamos hipotecarios a tipo fijo y un plazo de 30 años para las variables. Además, en las hipotecas fijas, cuanto más bajo es el plazo menor es el interés, por lo que para disfrutar de un tipo fijo al 2 % hay que firmar un plazo de 10 años, aproximadamente. Esta circunstancia provoca cuotas bastante más elevadas que no están al alcance de todos los bolsillos.
Y en tercer y último lugar, las hipotecas fijas tienen más comisiones y más caras. Por lo general, este tipo de préstamos suele incluir comisión de apertura y es frecuente también la comisión por desistimiento total y parcial. Pero, además, las fijas a diferencia de las hipotecas variables incluyen la comisión de riesgo por tipo de interés, que oscila entre un 0,5 % y un 5 %. Esta comisión se cobra por subrogar la hipoteca y amortizar total o parcialmente la hipoteca (además de la posible comisión de amortización). Este hecho provoca que el consumidor esté atado de pies y manos a la hora de hacer cambios en su préstamo hipotecario, puesto que le saldrá muy caro.


sábado, 30 de abril de 2016

Las hipotecas fijas se ponen de moda

¿Las hipotecas fijas son realmente el producto de moda?

Que las hipotecas a interés fijo están en su punto más bajo que nunca en términos de interés no es ningún secreto. Basta con ojear las ofertas de las diferentes entidades para contrastar los actuales tipos bajos que se aplican a este tipo de préstamos. A raíz de esto, son numerosos los portales que se han lanzado a anunciar que este tipo de hipotecas suponen en la actualidad el 40 % de los nuevos contratos que se firman. El comparador HelpMyCash.com analiza esta situación, para contrastar hasta qué punto esta noticia es acertada.

¿Qué dicen exactamente los estudios publicados?

Según los datos publicados en el último boletín trimestral de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), que realiza una división de los préstamos en función de la estructuración del interés, los nuevos préstamos firmados con un interés fijo menor a un año descienden paulatinamente desde el 90 % de febrero de 2007, hasta un 58,5 % actual. Estas hipotecas son las consideradas de tipo variable, tradicionalmente el producto más vendido en nuestro país, que pueden contener también una etapa de un año a interés fijo.

En el segundo grupo encontramos las hipotecas que aplican un interés fijo con una duración de entre uno y 10 años. Estas hipotecas han experimentado un crecimiento de entorno al 6 % de los nuevos préstamos hipotecarios en febrero de 2007, hasta convertirse en el 33 % de las nuevas hipotecas. Son las llamadas hipotecas mixtas, ya que durante su vida experimentarán un tramo de interés fijo y otro ligado a algún índice de referencia como el euríbor.

Finalmente, el porcentaje restante pertenece a las nuevas hipotecas firmadas con un tipo de interés fijo de más de 10 años, lo que viene siendo un 8,5 %, porcentaje que contiene tanto las hipotecas mixtas con un tramo de interés fijo de más de 10 años, junto con las hipotecas a tipo fijo. Esta cifra concuerda prácticamente con la fijada en el último informe del INE, que cifraba el porcentaje total de nuevas hipotecas firmadas con un interés fijo al 10,8 %. Algo que dista mucho de representar el 40 % de las nuevas hipotecas.

Las hipotecas mixtas, crecen en silencio
La lectura de la estadística nos viene a indicar que aunque sí que es cierto que se nota un repunte de las hipotecas a tipo fijo, estas aún están lejos de representar una cuota de contratación relevante. Queda por ver su evolución durante los próximos meses.
Lo que sí que podemos destacar es el paulatino aumento de las llamadas hipotecas mixtas, las hipotecas cuya vida de interés se divide en un tramo fijo al comienzo y otro variable después. Merece la pena reflexionar sobre este producto ya que, a día de hoy, se da el panorama más desfavorable para la contratación de este tipo de préstamo hipotecario.
Las razones son de peso: elegir un tipo fijo a 5 o 10 años en la actualidad y variable después significa lanzarse a una hipoteca que nos obligará a pagar entre un 2 % y un 2,50 % durante los primeros años, desaprovechando el actual escenario de euríbor a mínimos históricos.

Después, aunque no podamos prever la evolución del euríbor, el comportamiento esperado del índice es que tienda a subir, por lo que no llegaríamos a disfrutar del ahorro que permiten los tipos bajos actuales en ningún momento.

domingo, 24 de abril de 2016

Enemigos de los hipotecados

Tres villanos hipotecarios: vinculación, IRPH y suelo

La excesiva vinculación, el IRPH  y el suelo hipotecario son los tres enemigos más peligrosos de cualquier préstamo hipotecario. El comparador financiero HelpMyCash.com nos muestra cuáles son los efectos negativos de contar con cualquiera de ellos en la hipoteca.

La vinculación ata
Uno de los principales enemigos de las hipotecas modernas es la vinculación o, mejor dicho, la excesiva vinculación. Los bancos, para paliar el escenario de tipos bajos, ofrecen hipotecas con intereses muy bajos a cambio de contratar varios productos con coste, que incrementan el coste de la operación y atan a la entidad.
Por ejemplo, una hipoteca de 100.000 euros a 25 años, ofrece un interés de euríbor + 0,90 % a cambio de contratar un seguro de vida por 350 euros al año, un seguro de hogar por 250 euros anuales, un plan de pensiones con aportación anual de 2.000 euros, domiciliación de nómina y tarjeta de crédito con un mínimo de 6 movimientos trimestrales. La cuota sería de 372 euros, lo que al año supone un importe de 4.468. Pero a este importe habría que sumarle el coste de los seguros y del plan de pensiones lo que reportaría una cuota anual de 7.068 euros.
La misma hipoteca sin vinculación ofrece un interés de euríbor + 1,75 % y las cuotas mensuales serían de 411 euros, por tanto al año el importe de la hipoteca ascendería a 4.932 euros. Además tendríamos que contratar de forma independiente un seguro de hogar (porque es obligatorio por ley), que en el mercado podemos encontrarlos perfectamente a 200 euros. De esta forma pagaríamos al año 5.132 euros.

El IRPH engrosa las cuotas
Hoy en día el IRPH Entidades cotiza dos puntos porcentuales por encima que el euríbor a 12 meses, por lo que un hipotecado referenciado a IRPH en las mismas condiciones que uno a euríbor, puede llegar a pagar 1.500 € al año de más por su hipoteca.
Sin embargo, no solo los hipotecados indexados a IRPH se ven perjudicados, las personas con hipotecas referenciadas a euríbor y con IRPH Entidades como sustituto también podrían sufrir las consecuencias, de un índice tan elevado, en dos escenarios:
·         Con la llegada del euríbor plus: aunque desde la Comisión Europea aseguran que el euríbor plus no será un índice nuevo, sino una mejora del actual, algunos bancos españoles sí lo creen, por lo que sustituirán al euríbor actual por el IRPH entidades más diferencial, ya que aparece contemplado como índice sustituto en los contratos hipotecarios.  Esta maniobra es abusiva porque de repente los hipotecados a euríbor pueden pasar a pagar un índice que cotiza por debajo del 0 % a uno que roza el 2 %.
·         En la revisión hipotecaria con euríbor en negativo: algunas entidades incluyen en el contrato la posibilidad de cambiar la hipoteca a IRPH, si en el instante de la revisión el euríbor cotiza a cero o en negativo.

El suelo nos cobra de más
La cláusula suelo, declarada nula recientemente por un juzgado de primera instancia, es sin lugar a dudas el principal enemigo de los hipotecados a tipo variable. Esta cláusula limita el interés mínimo que va a pagar una familia por su hipoteca, por lo que no permite pagar menos cuando el euríbor está bajo. 
Por ejemplo, para una hipoteca de 100.000 euros a 25 años con un interés de euríbor + 1 %, ahora mismo pagaríamos una cuota de 376 euros, sin embargo, si tuviéramos un suelo del 3,5 %, la cuota ascendería a 500 euros, es decir, abonaríamos 125 euros más al mes.

Hasta ahora, los afectados por el suelo podrían reclamar a su entidad los intereses pagados de más desde mayo de 2013. Sin embargo, el próximo 26 de abril el TJUE puede declarar retroactividad total en la devolución de los intereses a los afectados por suelo. El comparador HelpMyCash.com aconseja calcular cuánto dinero nos debe el banco por el suelo hipotecario a través de una calculadora de suelo gratuita

miércoles, 20 de abril de 2016

Riesgos de la carencia hipotecaria

3 riesgos que quizá no conocías de la carencia de hipoteca

Dos de cada diez hogares tienen dificultades para pagar la hipoteca, según la OCU. Una situación que obliga a muchos a buscar alternativas para no perder su vivienda. Solicitar una carencia de hipoteca es una solución que puede significar un alivio momentáneo, ya que permite dejar de pagar una parte o la totalidad de la cuota mensual. Sin embargo, desde el comparador dehipotecas HelpMyCash.com advierten que la carencia no es ni gratuita ni fácil de conseguir, por ello, se detallan tres riesgos que deberíamos conocer.

1. Aumenta el coste total de la hipoteca
Aunque la carencia de hipoteca permite reducir la cuotamensual, ya que solo se abonan intereses, tiene una gran desventaja: el coste total de la hipoteca aumenta. Por ejemplo, para una hipoteca de 150.000 euros, a 25 años y un interés de euríbor + 1 %, devolveríamos al banco un total de 31.285 euros en concepto de intereses. Si después de 5 años solicitamos una carencia de capital, los intereses aumentarían hasta 35.014 euros, es decir, que la carencia tendría un coste de 3.729 euros.

Además, debemos tener en cuenta que durante los primeros años de hipoteca se pagan más intereses que capital, por lo que resultará más cara si la solicitamos en ese periodo.

2. Se alarga el plazo de amortización
Otro problema que se desprende de la carencia es que alarga el plazo total de la hipoteca. Por ello, debemos ser muy conscientes de que la deuda se nos extenderá tanto tiempo como se haya prolongado el periodo de carencia.

En caso de que no nos importe que la hipoteca se estire, podemos valorar otra alternativa, como alargar el plazo de amortización de la hipoteca. Puede resultar más barato (si lo negociamos bien con el banco) y reduciríamos las cuotas de toda la vida de la hipoteca. 

3. La cuota vuelve a ser lo que era sin previo aviso
Hay que ser muy consciente de que después del periodo de carencia la cuota volverá a ser lo que era de repente, de un mes a otro. Así que se deben usar esos meses de “gracia” para recuperarnos económicamente o, al menos, ahorrar para poder asumir otra vez la cuota normal.

¿Cuándo conviene solicitar una carencia de hipoteca?
Debemos entender la carencia hipotecaria como una ayuda eventual, no como un recurso sistemático, ya que, como hemos explicado hasta ahora, la operación comporta un coste. Sin embargo, existen algunas situaciones en las que la carencia sí puede ser una ayuda:
  • Si justo después de adquirir la vivienda necesitamos dinero para invertir en reformas o comprar muebles.
  • Si atravesamos un problema económico puntual en el que prevemos que nos recuperaremos rápidamente.


viernes, 15 de abril de 2016

Vinculaciones en los préstamos personales

Vinculaciones en los préstamos personales: lo bueno, lo feo y lo malo

Para las entidades financieras, la contratación de préstamos personales se presenta como una oportunidad para vincular a sus clientes. En tiempos en el que un tercio de los nuevos clientes, los millennials, admiten que están dispuestos a cambiarse de banco en los próximos 90 días, de acuerdo con el informe de “The Millennial Disruption Index”, poder fidelizarlos es una oportunidad que no pueden dejar pasar.
Las vinculaciones han sido, históricamente, una mala característica cuando buscábamos financiación. Sin embargo, las relaciones con los clientes son diferentes y la forma en la que contratamos la financiación también. El comparador financiero HelpMyCash.com nos enseña las ventajas e inconvenientes de los productos vinculados a los préstamos actuales.

Lo bueno de las vinculaciones

La gran ventaja de las nuevas vinculaciones son las rebajas que nos ofrecen por su contratación voluntaria. La contratación obligatoria de productos vinculados ya es cosa del pasado y ahora los bancos ofrecen rebajas en los intereses para incentivar la vinculación. Muchas de estas vinculaciones, como la domiciliación de la nómina o de diferentes recibos, no tienen costes asociados (de mantenimiento de la cuenta asociada, por ejemplo) por lo que podremos ahorrar en intereses.
Por ejemplo, si solicitamos un préstamo de 10.000 euros a devolver en 8 años con un interés del 8 % y nos ofrecen una rebaja del 1 % por domiciliar la nómina y otra rebaja del 1 % por domiciliar 2 recibos en una cuenta sin comisiones, podemos llegar a ahorrar casi 1.000 euros simplemente contratando estos productos gratuitos y consiguiendo el crédito al 6 %.
A veces estas vinculaciones opcionales a cambio de rebajas pueden tener un coste adicional, como la contratación de seguros o el uso mínimo de tarjetas de crédito con pago aplazado, que afectará de manera indirecta el coste total de la financiación. Normalmente si la vinculación tiene un coste adicional, la rebaja suele ser mayor aunque en estos casos debemos calcular cuál de las dos opciones será la más barata.

Lo feo de los productos vinculados

Lo no tan cómodo de las vinculaciones de los préstamos son los trámites de más que tenemos que llevar a cabo. Cambiar de entidad puede hacer que se alargue el tiempo de concesión del crédito. Otra de las características “feas” de las vinculaciones es el poco margen de actuación que nos dejan ya que deberemos mantenerlas vigentes (en la mayoría de los casos) durante toda la vida del préstamo.

¿Y lo malo?

Son los costes adicionales que pueden tener y que no contamos con ellos a la hora de calcular si la financiación que estamos contratando es una buena oferta o la obligatoriedad de las vinculaciones. Por ejemplo, una entidad nos exige que contratemos una tarjeta de crédito para poder acceder al préstamo que necesitamos. En principio, no parece una mala oferta; sin embargo, nos estamos olvidando que debemos realizar un gasto mínimo al mes con el método de pago aplazado o que la tarjeta tiene un coste anual que tenemos que pagar sí o sí para poder conseguir la financiación que necesitamos.

Siempre que las vinculaciones sean de contratación opcional, que tengan ventajas añadidas como las rebajas en los intereses y que tengamos en cuenta los costes adicionales que puedan tener, estos productos no tienen por qué ser algo malo. De todas maneras, cada vez podemos encontrar más préstamos sin vinculaciones donde lo único que necesitamos es abrir una cuenta corriente en la entidad para que nos ingresen el capital del crédito.