sábado, 16 de mayo de 2015

Conviene contratar seguros para bonificar la hipoteca

Hipotecas bonificadas: cuidado, los seguros no suelen salir a cuenta

La ley española especifica que los bancos no pueden obligar a sus clientes a contratar seguros vinculados a una hipoteca, salvo el seguro contraincendios, que es obligatorio. Para sobrepasar este obstáculo los bancos empezaron a lanzar las llamadas “hipotecas bonificadas” que premian a los clientes que contraten productos vinculados, como seguros, planes de pensiones o tarjetas, con una rebaja en el tipo de interés, es decir, con una bonificación. 

Un claro ejemplo de este tipo de hipotecas es el de Ibercaja que comercializa una hipoteca a Euríbor + 2,09 % cuyo diferencial puede acabar reduciéndose hasta el 1,49 %; eso sí, para conseguirlo el cliente debe domiciliar la nómina, lo que supondría una bonificación de 0,15 puntos, gastar 2.000 euros al año en compras con la tarjeta (-0,10 puntos), invertir entre 10.000 y 35.000 euros anuales en fondos de inversión, planes de pensiones o cuentas (-0,25) o suscribir un seguro de vida, uno de hogar y uno de protección de pagos (-0,10 puntos por cada seguro contratado). Aunque la suma total de puntos por bonificaciones puede llegar a 0,80, el máximo de puntos a restar del diferencial del préstamo será de 0,60.

Veámoslo con un ejemplo: un cliente contrata una hipoteca en Ibercaja de 150.000 euros a 30 años. El cliente decide que va a domiciliar la nómina y a contratar una tarjeta. De esta manera, gracias a las bonificaciones, su hipoteca pasa de ser a Euríbor + 2,09 % a Euríbor + 1,84 % (2,09 – 0,15 – 0,10 = 1,84). Llegados a este punto la pregunta que muchos podrían hacerse es: ¿vale la pena contratar, por ejemplo, el seguro de vida para obtener un diferencial del 1,74 %?

Comprobémoslo. Teniendo en cuenta el importe y el plazo del ejemplo, la cuota de la hipoteca si se contrata a Euríbor + 1,84 % sería de 556 euros, mientras que si se contrata a Euríbor más un diferencial del 1,74 % sería de 549 euros. La bonificación del seguro supone un ahorro de 90 euros anuales (7,5 euros al mes). ¿Y cuanto cuesta el seguro que nos va a permitir ese ahorro de 90 euros al año? Según la página web de Ibercaja, 298 euros anuales.
Cabe destacar que Ibercaja es sólo un ejemplo entre muchos otros posibles. Lo mismo ocurre con Kutxabank, Deutsche Bank, Caja España-Duero, Unoe o Liberbank, que promete Euríbor + 1 % con un seguro de hogar de 229 euros anuales y un seguro de vida de 651 euros anuales. El coste extra del seguro de vida sería equivalente a suscribir un contrato hipotecario a Euríbor + 1,75 %, según informa HelpMyCash.com.

¿Cómo valorar cuándo sale a cuenta?

Es sencillo. Antes de firmar una hipoteca, debemos preguntarle al banco cuánto costará el seguro al año, cuál sería nuestra cuota mensual con el diferencial bonificado y cuál sin la bonificación, y restarlas las dos para descubrir el ahorro mensual y multiplicarlo por doce para saber el anual. Con los datos anteriores, sólo hay que comparar el coste del seguro con el ahorro por bajar el diferencial. Si el primero es mayor que el segundo, la bonificación no sale a cuenta. Otra opción es utilizar la calculadora gratuita de HelpMyCash.com “Compara dos ofertas” para descubrir qué opción de las que nos ofrece el banco es más rentable. 

En cualquier caso, lo mejor es buscar entre las hipotecas no bonificadas las que tienen un interés más competitivo y menos seguros, además de exención de comisiones. Actualmente tenemos ofertas como la Hipoteca Santander a Euríbor + 1,49 %, la Hipoteca ING a Euríbor + 1,29 %, la Hipoteca Sin Más de Bankinter a Euríbor + 1,50 % o la Ecohipoteca Triodos a Euríbor + 1,35 %, todas ellas sin comisiones y con solo dos seguros: de vida y de hogar.

sábado, 9 de mayo de 2015

Cuidado cuando las hipotecas baratas no son lo que parecen

El espejismo de las hipotecas baratas: cuidado, no son lo que parecen

Actualmente, la hipoteca media en España aplica un interés de Euríbor + 1,50 %; sin embargo, la guerra hipotecaria en la que los bancos están inmersos en estos momentos ha provocado que algunas entidades se lancen con hipotecas a Euríbor + 1 %, como en el caso de Kutxabank o Bankoa. La última entidad en apuntarse a la moda de las hipotecas baratas ha sido Liberbank que ha estrenado una hipoteca a 30 años todavía más barata que las anteriores, a Euríbor + 0,99 %. La oferta está reservada únicamente a aquellos territorios en los que la entidad se encuentra en proceso de expansión.

Pero ¿tienen truco las nuevas hipotecas baratas? 

Cuando una entidad lanza una hipoteca con un interés tan bajo es porque consigue los beneficios a través de otras fuentes como los seguros asociados o las comisiones. Mientras que la mayoría de las ofertas solo obligan a contratar dos pólizas, en concreto un seguro de vida y otro de hogar, con un coste medio conjunto de entre 300 y 500 euros anuales, algunas ofertas con un diferencial muy bajo pueden añadir un seguro más, como el de protección de pagos o el de desempleo, o cobrar muy caros los otros dos.

Este sería el caso de Liberbank, que en la letra pequeña de su nueva hipoteca informa de que el seguro de hogar tiene un coste de alrededor de 229 euros al año y el seguro de vida, de unos 651 euros, lo que se traduce en un gasto al año de 880 euros en seguros, a lo que habrá que sumarle las cuotas de la hipoteca. 

Pero no sólo de los seguros sacan ingresos los bancos con hipotecas baratas. Otra táctica es exigir una vinculación extra del cliente, por ejemplo, obligándole a realizar aportaciones regulares a un plan de pensiones o exigirle la contratación de una tarjeta de crédito, con el coste que eso puede suponer, y realizar un gasto mínimo anual con el plástico. 

Cuidado con la comisión de apertura

A diferencia de las hipotecas con un interés medio, de Euríbor + 1,50 %, que por lo general no tienen comisión de apertura, estas nuevas hipotecas de diferencial bajo sí suelen tenerla. Por ejemplo, las dos hipotecas antes mencionadas a Euríbor + 1% obligan al cliente a pagar esta comisión que en el caso de Bankoa será de 100 euros y en el de Kutxabank, de un 0,25 % sobre el importe de la operación con un mínimo de 400 euros. En el caso de Liberbank y su hipoteca a Euríbor + 0,99 % los clientes no tienen que hacer frente a esta comisión. 

Visto lo visto, no cabe duda de que la hipoteca más barata no siempre es la que tiene el diferencial más bajo. Para encontrar una hipoteca realmente barata, es necesario mirar la relación entre el interés, las comisiones y los seguros. ¿Lo ideal? Una hipoteca con un interés competitivo, sin comisiones y con no más de dos seguros. La mejor opción es acudir a varias oficinas y comparar las propuestas, aunque por supuesto existen otras preguntas que debemos hacer al banco para distinguir una buena oferta de otra mediocre. Una buena ayuda, si no somos expertos, es la guía gratuita “Cómo pedir una hipoteca al banco” elaborada por el comparador HelpMyCash.com, que nos proporciona consejos y 25 preguntas listas para imprimir y rellenar durante la entrevista con el banco. 

lunes, 4 de mayo de 2015

Bajada del euribor en cuotas hipotecarias de mayo 2015

La caída del Euríbor por debajo del 0,20 % rebaja 360 euros las hipotecas

El Euríbor a 12 meses, índice al que están referenciadas la inmensa mayoría de las hipotecas en España, sigue su descenso imparable y, por primera vez en su historia, cotiza por debajo de los 0,20 puntos. En concreto, cierra el mes de abril de 2015 al 0,182 %, un valor medio mensual 3 centésimas por debajo de su valor medio de marzo y 42 centésimas por debajo del Euríbor medio de abril de 2014.

¿Cómo afecta esta bajada a las hipotecas?

Siempre que baja el Euríbor baja el interés aplicado a las hipotecas y, por consiguiente, la cuota mensual a pagar. Así, los hipotecados que tengan revisión en mayo y calculen su nuevo tipo de interés con el Euríbor medio de abril, pagarán unos 360 euros menos este año que el año pasado.
Si cogemos como ejemplo una hipoteca media de 150.000 € a 25 años a Euríbor + 1,50 %, veremos que, gracias a la caída del Euríbor, la cuota pasará de 643 € a 613 € en los casos de revisión anual (ahorro de 30 euros al mes o 360 euros al año) y de 624 € a 613 € si la revisión es semestral (ahorro de 11 € al mes o 132 € al año), según cálculos del comparador HelpMyCash.com.

¿Hasta cuándo durará el Euríbor tan bajo?

Muchos hipotecados se preguntan cuánto tiempo puede durar este “oasis” de bajos intereses que tanto dinero les ahorra al mes, y la respuesta es que aún estaremos muchos meses con un Euríbor bajo. Por una parte, el BCE mantiene su política de bajos tipos intacta y, por otra, los expertos empiezan a hablar de la posibilidad de que veamos un Euríbor negativo, por lo que nada hace suponer una subida en el corto plazo y es muy posible que los hipotecados a los que les toque revisión en mayo o junio vean también cómo se abarata su cuota. 

miércoles, 29 de abril de 2015

La financiación alternativa para empresas

La financiación alternativa movió casi 3.000 millones de euros en Europa durante 2014

La financiación alternativa está ganando terreno, tanto en España como en el conjunto de Europa. El volumen de transacciones que se registró en España durante el pasado año fue de 62 millones de euros, según un estudio publicado por la Universidad de Cambridge. De los dieciséis países europeos con mayor volumen, España fue el sexto por transacciones durante el 2014. El primero fue el Reino Unido, seguido por Francia, Alemania, Suecia y los Países Bajos.

El mercado online de financiación alternativa europeo, dentro del cual se incluyen los nuevos instrumentos de financiación y los canales de distribución que han emergido fuera del sistema financiero tradicional, creció un 144 % con respecto al 2013. En total, el pasado año se registraron transacciones por un total de 2.957 millones de euros en Europa, mientras que en 2013 la cifra fue de 1.211 millones, según informa HelpMyCash.com.

El Reino Unido es, sin duda, el líder de la financiación alternativa. Del volumen total de transacciones, 2.337 millones de euros corresponden al país anglosajón y los 620 millones restantes al resto de Europa. El Reino Unido, como líder innovador en la financiación alternativa, domina el mercado europeo con algunas de las más avanzadas plataformas online y con algunos de los instrumentos financieros alternativos más sofisticados, señala el estudio. 

El volumen de transacciones de las plataformas online anglosajonas registró un crecimiento con respecto al 2013 de un 168 %, una cifra que supera, con creces, el crecimiento en el resto de Europa, que fue tan sólo de un 83 % de media. 

Financiación alternativa para empresas

Si bien el grifo del crédito empieza a gotear de nuevo, las condiciones de acceso al circuito oficial siguen siendo duras, lo que ha provocado que muchas empresas y también autónomos busquen financiación en canales alternativos, sobre todo virtuales. Según el estudio de Cambridge, en 2013 el volumen de préstamos bancarios dirigidos a pymes cayó en 232 millones. Sin embargo, la financiación para empresas alternativa creció sustancialmente en Europa. 
Sin incluir al Reino Unido, entre 2012 y 2014 alrededor de 10 mil empresas europeas recibieron 385 millones de euros provenientes de este sector. El crecimiento de la financiación para pymes por estos nuevos canales de distribución fue de un 76 % de 2012 a 2013 y de un 72 % de 2013 a 2014. El nivel de empresas que se beneficiaron también creció, pasando de 1.084 en 2012 a 5.801 en 2014.
El mercado español ha crecido un 152 por ciento

La financiación alternativa en España ha crecido un 152 % durante los últimos tres años. El crowdfunding de recompensas, por el cual los usuarios invierten cierta cantidad de dinero en un proyecto esperando una recompensa a cambio, fue el que más dinero movió durante 2014, concretamente 35,1 millones de euros. Le siguieron los préstamos P2P o préstamos entre particulares con un volumen de transacciones de 13,7 millones. 

Durante el último año han surgido en España empresas especializadas en la concesión de líneas de crédito a autónomos y a empresas. Spotcap, compañía de referencia en el sector, ofrece líneas de crédito de hasta 50.000 euros de las que el cliente puede ir realizando las disposiciones que quiera y solo paga por el dinero que utilice. Tiene un interés desde el 0,5 % y una comisión a partir del 1 %. Los préstamos que se hagan de la línea de crédito deben devolverse en un máximo de seis meses. 
Iwoca, por su parte, también comercializa una línea de crédito de hasta 50.000 euros para autónomos y pymes localizadas en España con un plazo de devolución de seis meses. El interés es de un 3,5 % mensual y está exenta de comisiones. En ambos casos, la solicitud y el proceso de contratación es totalmente online. 


sábado, 25 de abril de 2015

Baja el IRPH

El IRPH cae hasta el 2,324 % y abarata 789 euros las hipotecas

Buenas noticias para los que firmaron una hipoteca referenciada a IRPH en abril de 2014: pagarán mucho menos al mes por su hipoteca. En concreto, una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años con un interés de Euríbor + 0 %, pagará 65,73 € menos al mes y 788,76 € menos al año.

El motivo es que el IRPH de entidades, el segundo índice hipotecario más usado en España después del Euríbor a 12 meses, continúa con su caída de valor y ha cerrado marzo al 2,324 %, su mínimo histórico, según ha confirmado esta semana el Banco de España.

Así, el índice no solo ha bajado con respecto al mes anterior en 133 milésimas (cerró febrero al 2,457 %), sino también con respecto a abril de 2014, cuando cotizaba al 3,18 %.

¿Seguirá bajando el IRPH?

Desde el comparador HelpMyCash apuntan que todo hace pensar que esta cotización mínima del índice se mantendrá varios meses más. El motivo es que el IRPH es la media mensual del interés aplicado a las hipotecas de nueva constitución (por ejemplo, el IRPH de marzo de 2015 indica que las hipotecas firmadas hace un mes tuvieron un interés medio del 2,324 %). Partiendo de este dato, como las nuevas hipotecas se comercializan a un interés cada vez más bajo, en parte porque los bancos han entrado en guerra de diferenciales (actualmente es posible encontrar hipotecas a Euríbor + 1 %) y en parte porque el Euríbor también cotiza a mínimos históricos (0,212 % al cierre de marzo), el IRPH resulta también cada vez más bajo. Y dado que la política de tipos bajos del BCE no parece que vaya a cambiar en el corto plazo y la tendencia hipotecaria sigue siendo la de exhibir el diferencial más bajo (cada semana encontramos nuevas caídas), es muy probable que los hipotecados a IRPH que firmaron el contrato en los meses de mayo y junio vean también cómo se reducen sus cuotas. 

sábado, 18 de abril de 2015

Y si te paga tu hipoteca el banco

¿Y si el banco empezase a pagarte por tu hipoteca?

Imagínese que, como cada mes, el banco le remite la letra de su hipoteca, pero, en lugar de tener que pagar, es el banco quien le paga intereses a usted. Eso es, precisamente, lo que le acaba de ocurrir a un cliente de Bankinter que en 2006 firmó una hipoteca en francos suizos referenciada al Líbor a 1 mes, que actualmente está a -0,8 %, más un diferencial de 0,5 puntos porcentuales, lo que ha dado como resultado un interés negativo de -0,30 %. Resultado: Bankinter se ha visto obligado a pagar el cliente al que le prestó el dinero. 

¿Cuáles son los casos en los que nos podría llegar a ocurrir?

Se podría llegar a tener intereses negativos si se diesen algunas de las circunstancias siguientes, teniendo en cuenta que la mayoría de las hipotecas españolas están referenciadas al Euríbor: 
Primero, si el Euríbor a 12 meses alcanzase tipos negativos. Por ejemplo, en el caso de una hipoteca referenciada al Euríbor más un diferencial del 0,25 %, sí el índice llegase a situarse en un hipotético -0,5, la diferencia entre índice y diferencial sería de -0,25 %, por lo que, en teoría, el banco tendría que pagarle intereses al cliente.
Segundo, si la hipoteca estuviese vinculada a otro tipo de Euríbor, por ejemplo, al Euríbor a 1 mes que actualmente ya está a -0,025.
Tercero, si se firmó una hipoteca en divisas que actualmente tenga un valor inferior al euro, como está ocurriendo con el franco suizo, que esta semana ha llegado a costar 0,97 euros. Cuanto mayor sea la devaluación de la divisa con respecto al euro, más posibilidades hay de que el banco tenga que pagar al cliente.
En cualquier caso, lo mejor es conseguir un diferencial lo más bajo posible que, además de garantizar una cuota menor, ofrecerá más posibilidades de que esto llegue a ocurrir. En estos momentos las hipotecas más baratas están referenciadas al Euríbor a 12 meses más un diferencial de entre 1 punto y 1,5 puntos. 
Kutxabank, por ejemplo, comercializa una hipoteca a Euríbor más 1 % con una comisión de apertura y de estudio del 0,25 % con un mínimo de 400 euros, una comisión de novación del 0,5 % y de amortización también del 0,5 %. Requiere asumir cinco productos vinculados.
Entre las hipotecas más baratas del momento se encuentra la Ecohipoteca de Triodos Bank a Euríbor más 1,35 %. No tiene comisión de apertura ni de estudio y la comisión de novación y de amortización es del 0,5 % en ambos casos. Tiene cuatro productos vinculados (nómina, seguro de hogar, seguro de vida y tarjetas).
Con un interés unas décimas superior, destacan la Hipoteca de Banco Santander y la Hipoteca de ING Direct, ambas a Euríbor más 1,49 %, así como la Hipoteca Inteligente EVO y la Hipoteca Sin Más de Bankinter a Euríbor más 1,50 puntos. Ninguna de las cuatro tiene comisiones de apertura, de estudio, de novación o de amortización. 

domingo, 12 de abril de 2015

Subrogación hipotecaria aspectos a tener en cuenta

5 puntos clave a tener en cuenta antes de iniciar una subrogación

Son muchos los clientes que no están conformes con las condiciones de su hipoteca, ya sea por las comisiones que el banco les cobra en la cuenta asociada al préstamo hipotecario, por tener un índice como el IRPH, que en estos momentos resulta más caro que el Euríbor, o bien porque consideran que en sus contratos hay cláusulas abusivas como pueda ser el impopular suelo hipotecario. Sea por lo que sea, todos tienen una alternativa: cambiar su hipoteca de banco. 

Eso sí, subrogarse no es gratis ni sencillo y cambiar una hipoteca de banco puede acabar resultando caro, así que antes de iniciar un proceso de subrogación es importante analizar todo lo que conlleva el cambio, según señala HelpMyCash.com. A continuación, los puntos más importantes a tener en cuenta:

No hace falta pedirle permiso al banco para cambiar la hipoteca a otra entidad

Podemos cambiar la hipoteca a otro banco en cualquier momento, para ello no hace falta ni el consentimiento de la entidad ni que el contrato especifique la posibilidad de amortización anticipada para poder aceptar una oferta mejor en otro banco. Sin embargo, hay que tener presente que, por norma general, los bancos solo aceptan a clientes que como mínimo hayan pagado tres años de su hipoteca en la anterior entidad. 

El banco puede retener al cliente si iguala o mejora la oferta

Esto se conoce como “enervar la oferta”. Para hacerlo hay un plazo de quince días y el banco tiene que comparecer delante de un notario señalando su intención de igualar o mejorar la propuesta de la nueva entidad.

Subrogarse puede suponer un gasto extra de cientos de euros

Llevarse la hipoteca de un banco a otro no es tan sencillo como despedirse de una entidad y firmar un contrato en la nueva, sino que habrá que hacer frente a gastos de cancelación y de apertura, a la tasación del inmueble, pagar impuestos, volver al notario y al registrador… Hay que prepararse para abonar un importe no inferior al 1 % de la hipoteca pendiente por pagar, o sea, unos 1.000 euros por cada 100 mil. Es importante calcular la cuota de la nueva hipoteca y averiguar en cuántos meses se habrá amortizado la operación.

Los gastos están limitados

La Ley 2/1994, de 30 de marzo, impone unos límites en los honorarios notariales y registrales. Si firmamos la hipoteca a partir del 9 de diciembre de 2007, la ley obliga al anterior banco a no cobrarnos más del 0,5 % por este concepto. Y si llevamos más de 5 años pagando la hipoteca en el mismo banco, no nos pueden cobrar más de un 0,25 % cuando nos llevemos la hipoteca a la nueva entidad.

En 2015 se pueden encontrar buenas opciones para subrogarse

Hasta hace unos cuantos meses, era bastante difícil encontrar hipotecas que aceptasen la subrogación, pero ahora cada vez son más las entidades que las publicitan, desde La Caixa hasta ING Direct, pasando por Bankinter, Deutsche Bank o Bancorreos. Incluso es posible encontrar ofertas interesantes yendo a preguntar a cualquier oficina bancaria.