domingo, 24 de abril de 2016

Enemigos de los hipotecados

Tres villanos hipotecarios: vinculación, IRPH y suelo

La excesiva vinculación, el IRPH  y el suelo hipotecario son los tres enemigos más peligrosos de cualquier préstamo hipotecario. El comparador financiero HelpMyCash.com nos muestra cuáles son los efectos negativos de contar con cualquiera de ellos en la hipoteca.

La vinculación ata
Uno de los principales enemigos de las hipotecas modernas es la vinculación o, mejor dicho, la excesiva vinculación. Los bancos, para paliar el escenario de tipos bajos, ofrecen hipotecas con intereses muy bajos a cambio de contratar varios productos con coste, que incrementan el coste de la operación y atan a la entidad.
Por ejemplo, una hipoteca de 100.000 euros a 25 años, ofrece un interés de euríbor + 0,90 % a cambio de contratar un seguro de vida por 350 euros al año, un seguro de hogar por 250 euros anuales, un plan de pensiones con aportación anual de 2.000 euros, domiciliación de nómina y tarjeta de crédito con un mínimo de 6 movimientos trimestrales. La cuota sería de 372 euros, lo que al año supone un importe de 4.468. Pero a este importe habría que sumarle el coste de los seguros y del plan de pensiones lo que reportaría una cuota anual de 7.068 euros.
La misma hipoteca sin vinculación ofrece un interés de euríbor + 1,75 % y las cuotas mensuales serían de 411 euros, por tanto al año el importe de la hipoteca ascendería a 4.932 euros. Además tendríamos que contratar de forma independiente un seguro de hogar (porque es obligatorio por ley), que en el mercado podemos encontrarlos perfectamente a 200 euros. De esta forma pagaríamos al año 5.132 euros.

El IRPH engrosa las cuotas
Hoy en día el IRPH Entidades cotiza dos puntos porcentuales por encima que el euríbor a 12 meses, por lo que un hipotecado referenciado a IRPH en las mismas condiciones que uno a euríbor, puede llegar a pagar 1.500 € al año de más por su hipoteca.
Sin embargo, no solo los hipotecados indexados a IRPH se ven perjudicados, las personas con hipotecas referenciadas a euríbor y con IRPH Entidades como sustituto también podrían sufrir las consecuencias, de un índice tan elevado, en dos escenarios:
·         Con la llegada del euríbor plus: aunque desde la Comisión Europea aseguran que el euríbor plus no será un índice nuevo, sino una mejora del actual, algunos bancos españoles sí lo creen, por lo que sustituirán al euríbor actual por el IRPH entidades más diferencial, ya que aparece contemplado como índice sustituto en los contratos hipotecarios.  Esta maniobra es abusiva porque de repente los hipotecados a euríbor pueden pasar a pagar un índice que cotiza por debajo del 0 % a uno que roza el 2 %.
·         En la revisión hipotecaria con euríbor en negativo: algunas entidades incluyen en el contrato la posibilidad de cambiar la hipoteca a IRPH, si en el instante de la revisión el euríbor cotiza a cero o en negativo.

El suelo nos cobra de más
La cláusula suelo, declarada nula recientemente por un juzgado de primera instancia, es sin lugar a dudas el principal enemigo de los hipotecados a tipo variable. Esta cláusula limita el interés mínimo que va a pagar una familia por su hipoteca, por lo que no permite pagar menos cuando el euríbor está bajo. 
Por ejemplo, para una hipoteca de 100.000 euros a 25 años con un interés de euríbor + 1 %, ahora mismo pagaríamos una cuota de 376 euros, sin embargo, si tuviéramos un suelo del 3,5 %, la cuota ascendería a 500 euros, es decir, abonaríamos 125 euros más al mes.

Hasta ahora, los afectados por el suelo podrían reclamar a su entidad los intereses pagados de más desde mayo de 2013. Sin embargo, el próximo 26 de abril el TJUE puede declarar retroactividad total en la devolución de los intereses a los afectados por suelo. El comparador HelpMyCash.com aconseja calcular cuánto dinero nos debe el banco por el suelo hipotecario a través de una calculadora de suelo gratuita

miércoles, 20 de abril de 2016

Riesgos de la carencia hipotecaria

3 riesgos que quizá no conocías de la carencia de hipoteca

Dos de cada diez hogares tienen dificultades para pagar la hipoteca, según la OCU. Una situación que obliga a muchos a buscar alternativas para no perder su vivienda. Solicitar una carencia de hipoteca es una solución que puede significar un alivio momentáneo, ya que permite dejar de pagar una parte o la totalidad de la cuota mensual. Sin embargo, desde el comparador dehipotecas HelpMyCash.com advierten que la carencia no es ni gratuita ni fácil de conseguir, por ello, se detallan tres riesgos que deberíamos conocer.

1. Aumenta el coste total de la hipoteca
Aunque la carencia de hipoteca permite reducir la cuotamensual, ya que solo se abonan intereses, tiene una gran desventaja: el coste total de la hipoteca aumenta. Por ejemplo, para una hipoteca de 150.000 euros, a 25 años y un interés de euríbor + 1 %, devolveríamos al banco un total de 31.285 euros en concepto de intereses. Si después de 5 años solicitamos una carencia de capital, los intereses aumentarían hasta 35.014 euros, es decir, que la carencia tendría un coste de 3.729 euros.

Además, debemos tener en cuenta que durante los primeros años de hipoteca se pagan más intereses que capital, por lo que resultará más cara si la solicitamos en ese periodo.

2. Se alarga el plazo de amortización
Otro problema que se desprende de la carencia es que alarga el plazo total de la hipoteca. Por ello, debemos ser muy conscientes de que la deuda se nos extenderá tanto tiempo como se haya prolongado el periodo de carencia.

En caso de que no nos importe que la hipoteca se estire, podemos valorar otra alternativa, como alargar el plazo de amortización de la hipoteca. Puede resultar más barato (si lo negociamos bien con el banco) y reduciríamos las cuotas de toda la vida de la hipoteca. 

3. La cuota vuelve a ser lo que era sin previo aviso
Hay que ser muy consciente de que después del periodo de carencia la cuota volverá a ser lo que era de repente, de un mes a otro. Así que se deben usar esos meses de “gracia” para recuperarnos económicamente o, al menos, ahorrar para poder asumir otra vez la cuota normal.

¿Cuándo conviene solicitar una carencia de hipoteca?
Debemos entender la carencia hipotecaria como una ayuda eventual, no como un recurso sistemático, ya que, como hemos explicado hasta ahora, la operación comporta un coste. Sin embargo, existen algunas situaciones en las que la carencia sí puede ser una ayuda:
  • Si justo después de adquirir la vivienda necesitamos dinero para invertir en reformas o comprar muebles.
  • Si atravesamos un problema económico puntual en el que prevemos que nos recuperaremos rápidamente.


viernes, 15 de abril de 2016

Vinculaciones en los préstamos personales

Vinculaciones en los préstamos personales: lo bueno, lo feo y lo malo

Para las entidades financieras, la contratación de préstamos personales se presenta como una oportunidad para vincular a sus clientes. En tiempos en el que un tercio de los nuevos clientes, los millennials, admiten que están dispuestos a cambiarse de banco en los próximos 90 días, de acuerdo con el informe de “The Millennial Disruption Index”, poder fidelizarlos es una oportunidad que no pueden dejar pasar.
Las vinculaciones han sido, históricamente, una mala característica cuando buscábamos financiación. Sin embargo, las relaciones con los clientes son diferentes y la forma en la que contratamos la financiación también. El comparador financiero HelpMyCash.com nos enseña las ventajas e inconvenientes de los productos vinculados a los préstamos actuales.

Lo bueno de las vinculaciones

La gran ventaja de las nuevas vinculaciones son las rebajas que nos ofrecen por su contratación voluntaria. La contratación obligatoria de productos vinculados ya es cosa del pasado y ahora los bancos ofrecen rebajas en los intereses para incentivar la vinculación. Muchas de estas vinculaciones, como la domiciliación de la nómina o de diferentes recibos, no tienen costes asociados (de mantenimiento de la cuenta asociada, por ejemplo) por lo que podremos ahorrar en intereses.
Por ejemplo, si solicitamos un préstamo de 10.000 euros a devolver en 8 años con un interés del 8 % y nos ofrecen una rebaja del 1 % por domiciliar la nómina y otra rebaja del 1 % por domiciliar 2 recibos en una cuenta sin comisiones, podemos llegar a ahorrar casi 1.000 euros simplemente contratando estos productos gratuitos y consiguiendo el crédito al 6 %.
A veces estas vinculaciones opcionales a cambio de rebajas pueden tener un coste adicional, como la contratación de seguros o el uso mínimo de tarjetas de crédito con pago aplazado, que afectará de manera indirecta el coste total de la financiación. Normalmente si la vinculación tiene un coste adicional, la rebaja suele ser mayor aunque en estos casos debemos calcular cuál de las dos opciones será la más barata.

Lo feo de los productos vinculados

Lo no tan cómodo de las vinculaciones de los préstamos son los trámites de más que tenemos que llevar a cabo. Cambiar de entidad puede hacer que se alargue el tiempo de concesión del crédito. Otra de las características “feas” de las vinculaciones es el poco margen de actuación que nos dejan ya que deberemos mantenerlas vigentes (en la mayoría de los casos) durante toda la vida del préstamo.

¿Y lo malo?

Son los costes adicionales que pueden tener y que no contamos con ellos a la hora de calcular si la financiación que estamos contratando es una buena oferta o la obligatoriedad de las vinculaciones. Por ejemplo, una entidad nos exige que contratemos una tarjeta de crédito para poder acceder al préstamo que necesitamos. En principio, no parece una mala oferta; sin embargo, nos estamos olvidando que debemos realizar un gasto mínimo al mes con el método de pago aplazado o que la tarjeta tiene un coste anual que tenemos que pagar sí o sí para poder conseguir la financiación que necesitamos.

Siempre que las vinculaciones sean de contratación opcional, que tengan ventajas añadidas como las rebajas en los intereses y que tengamos en cuenta los costes adicionales que puedan tener, estos productos no tienen por qué ser algo malo. De todas maneras, cada vez podemos encontrar más préstamos sin vinculaciones donde lo único que necesitamos es abrir una cuenta corriente en la entidad para que nos ingresen el capital del crédito. 

sábado, 9 de abril de 2016

La nueva sentencia contra la cláusula suelo

¿Cómo te afecta la nueva sentencia contra la cláusula suelo?
El futuro de la cláusula suelo ha vivido otra fecha histórica: el pasado jueves el Juzgado de lo Mercantil nº 11 de Madrid declaró nulas todas las cláusulas suelo alegando “falta de transparencia”. De este modo, ha condenado a 40 entidades bancarias a eliminar las polémicas cláusulas y, además, a devolver el dinero cobrado de más. Desde el comparador de hipotecas HelpMycash.com nos explican cómo puede afectar esta nueva sentencia y cuál será el futuro de la cláusula suelo.

¿Los afectados por suelo recuperarán su dinero parcial o totalmente?
El procedimiento empezó en 2010, a raíz de una macrodemanda interpuesta por la Asociación de Bancos, Cajas y Seguros (ADICAE), que representaba a unos 15.000 afectados por la cláusula suelo. En un principio, se dirigía a 101 entidades, de las cuales quedarían 40 tras los procesos de fusión.

Desde el comparador nos explican cómo nos puede afectar la nueva sentencia contra la cláusula suelo:
  • En principio, solo se podrá recuperar el dinero cobrado de más a partir de mayo de 2013, fecha en la que Tribunal Supremo declaró nulas todas las cláusulas suelo, pero en los casos en los que el cliente no hubiera sido informado debidamente. El 26 de abril el Tribunal de Justicia Europeo dictará una sentencia en la que podría exigir la retroactividad total, es decir, devolver las cantidades cobradas de más desde la firma de la hipoteca.
  • Puede que no se beneficien de la nueva sentencia los hipotecados con estudios y formación financiera, ya que se presupone que sí conocían los efectos de la cláusula suelo en la hipoteca.
  • Los que no hayan interpuesto demanda junto con la de ADICAE, deberán solicitar directamente a la entidad que les devuelva el dinero cobrado de más, ya que no se les reembolsará automáticamente.

¿Cómo puedo alegar falta de transparencia?
Esta sentencia ha marcado un antes y un después en el futuro de la cláusula suelo. Sin embargo, no solo se trata de que la eliminen del contrato, sino que para recuperar el dinero cobrado de más, se debe demostrar falta de transparencia. Algunos indicios que muestran que el banco no fue claro en la aplicación de la cláusula son:
  • Si el banco no explicó lo que era y qué efecto tendría antes de la firma del contrato. Como son productos financieros un poco complejos, hoy en día, los bancos tienen la obligación de entregar un folleto informativo con explicaciones detalladas sobre la hipoteca.
  • Si existe una gran diferencia entre el suelo y el techo. Este último es el contrario del suelo y, en principio, debe proteger al hipotecado de grandes subidas de los tipos de interés. Si hay mucha diferencia entre los dos, es decir, que el techo esté en valores a los que nunca llegará el euríbor (más del 10 %, por ejemplo), es otra muestra de falta de transparencia.
  • Si no se ha firmado una oferta vinculante o en el pre-contrato (la última oferta que nos enseñó el banco) no figuraba la cláusula suelo.

¿Cómo puedo saber cuánto he pagado de más?
De momento, se calcula que si los bancos devuelven las cantidades cobradas de más, la cifra ascendería a 5.000 millones de euros. Si eres uno de los afectados por el suelo hipotecario y no sabes cuánto dinero te debe el banco, puedes utilizar una calculadora de cláusula suelo online. Esta calculadora te permitirá saber cuánto has estado pagando de más desde la firma de la hipoteca y desde mayo de 2013, fecha de la sentencia del Tribunal Supremo.






martes, 5 de abril de 2016

Mejores hipotecas abril 2016

Las 3 mejores hipotecas para comprar una vivienda en abril de 2016
El año 2016 se va consolidando poco a poco como el año de las rebajas hipotecarias. Durante el primer trimestre hemos visto como muchas entidades bancarias han ido rebajando sus hipotecas y aumentando su oferta.  Ahora podemos encontrar hipotecas variables con diferenciales por debajo del 1 % o fijas con un interés inferior al 2 %. El comparador de productos financieros HelpMyCash.com nos presenta tres de las mejores hipotecas para adquirir una nueva vivienda este mes de abril de 2016.

1. La mejor hipoteca variable
Los diferenciales de las hipotecas en 2016 quedan lejos del 2,50 % que se comercializaba hace menos de un par de años. Actualmente, encontramos ofertas como la Hipoteca Naranja de ING Direct con diferenciales por debajo del 1 %. En el caso de ING Direct, se oferta a euríbor + 0,99 %, con una financiación del 80 % a 40 años, uno de los plazos más largos del mercado.  Además, uno de los principales atractivos de esta hipoteca es que está totalmente libre de comisiones y como vinculación solo exige domiciliar la nómina y contratar dos seguros: vida y hogar.

2. La mejor hipoteca fija
2016 también se está consolidando como el año de la revolución de las hipotecas a interés fijo. En España, la oferta de hipotecas fijas siempre había sido residual, pero en los últimos meses muchos bancos están apostando fuertemente por éstas para contrarrestar los bajos valores del euríbor. Entre las mejores ofertas, destaca la Hipoteca Fija de Bankinter al 1,80 % TIN a 10 años, el interés más bajo del mercado. Para plazos de 15 años, el interés es del 2,10 % TIN y a 20 años del 2,50 % TIN. Esta hipoteca financia hasta un 80 % de una primera vivienda y un 60 % si es una hipoteca de segunda vivienda. Además, solo exige domiciliar nómina y recibos y contratar un seguro de vida y otro de hogar, con una comisión de apertura del 1 %.

3. La hipoteca sin comisiones ni vinculación

El comparador HelpMyCash.com recuerda que antes de lanzarse a la firma de una hipoteca hay que analizar con detalle la letra pequeña y considerar que el precio de éstas no solo se compone del interés, sino que también hay que tener en cuenta las comisiones y la vinculación. Por ello, una buena opción para este mes de abril es la hipoteca comercializada por la entidad Hipotecas.com, totalmente libre de comisiones y productos vinculados. Con la Hipoteca Variable a euríbor + 1,59 % no hará falta ni domiciliar la nómina, ya que el único requisito es adquirir un seguro de hogar, pero puede hacerse con cualquier compañía aseguradora. Además, la hipoteca financia hasta el 80 % de la vivienda con un plazo de 30 años. 

viernes, 1 de abril de 2016

Consejos para no endeudarte más por culpa de un préstamo

3 consejos para no endeudarte de más por culpa de un préstamo

Es un hecho que las entidades financieras ofrecen más y mejores préstamos tanto a los hogares como a las empresas. La mejoría de la situación económica de nuestro país y las medidas tomadas por el BCE han animado a la banca a abrir el grifo del crédito, cerrado a cal y canto durante los primeros años de la crisis. Sin embargo, la recesión ha dejado una importante lección a los solicitantes de préstamos: no conviene pedir financiación sin antes tomar una serie de precauciones. Desde el comparador financiero HelpMyCash.com avisan que es muy importante tener en cuenta las claves que veremos a continuación para evitar endeudarse de más por culpa de un préstamo.
Comparar ofertas para encontrar el crédito más barato
Es fundamental que comparemos los préstamos de varias entidades para encontrar el que se ajuste más a nuestras necesidades de financiación y a nuestro perfil económico. Para hacerlo deberemos fijarnos, sobre todo, en la tasa anual equivalente (TAE), pues incluye tanto el tipo de interés de un crédito como sus comisiones. También tendremos que tener en cuenta otros gastos, como el coste de los productos vinculados o los posibles pagos a terceros.
Actualmente, las entidades financieras online son las que ofrecen los mejores préstamos al consumo. El Crédito Proyecto de Cofidis, por ejemplo, tiene un interés de a partir del 4,95 % TIN (desde el 5,06 % TAE), mientras que el Préstamo Naranja de ING Direct tiene un interés del 5,95 % TIN (desde el 6,11 % TAE). Ambos productos no tienen comisiones ni productos vinculados y se pueden contratar sin tener que cambiar de banco.
Ajustar el importe de las cuotas al nivel de ingresos
La mayoría de las entidades nos dejarán escoger el plazo de reembolso que más nos convenga, lo que nos permitirá ajustar el importe de las mensualidades del préstamo contratado a nuestro nivel de ingresos. Sin embargo, cuando elijamos el plazo debemos tener en cuenta que si tardamos muchos meses o años en amortizar un crédito, se devengarán intereses durante más tiempo, por lo que al final tendremos que pagar más dinero a la entidad prestamista. Por ello, es importante elegir un plazo que no sea demasiado largo pero que, a la vez, nos permita reembolsar el dinero prestado de una manera más o menos cómoda.
Gestionar correctamente el endeudamiento

En consonancia con el punto anterior, cuando elijamos el importe de las mensualidades del préstamo, debemos tener en cuenta que no es recomendable dedicar más del 40 % de nuestro presupuesto al pago del conjunto de nuestras deudas, aunque algunos expertos rebajan ese porcentaje hasta el 35 %. En ese sentido, desde el portal de educación financiera del Banco de España, la página Finanzas para Todos, afirman que el ratio de gastos fijos por préstamos dividido por los ingresos no debe superar el 15 % o el 20 %, dependiendo de nuestra edad. Ese ratio se puede conocer gracias a la calculadora del nivel de endeudamiento del portal.  

miércoles, 30 de marzo de 2016

El IRPH como índice de compañía

Se acepta IRPH como índice de compañía

La cotización en negativo del principal índice de referencia de las hipoteca españolas ha levantado una nube de polvo acerca de las posibles maniobras que la banca podría sacarse de la manga, para frenar la hemorragia de intereses. El comparador financiero HelpMyCash.com nos advierte de una de las tácticas empleadas por los bancos más previsores: referenciar la hipoteca al IRPH Entidades más un diferencial, si el euríbor deja de existir o cotiza negativo.

El IRPH + diferencial como sustituto no es negociable

Es habitual que en la mayoría de los contratos hipotecarios, las entidades reflejen un índice de referencia sustituto por si el índice principal desaparece. En las hipotecas con euríbor a 12 meses el más empleado es el IRPH Entidades
Lo que hasta ahora no era muy común, es que el contrato hipotecario estipulara que el banco tiene vía libre para sustituir un índice que cotice al 0 %.
La incorporación del IRPH como índice auxiliar tiene una letra pequeña y es que mantiene el diferencial, por lo que si una hipoteca tenía euríbor más 1 % mutará a IRPH + 1 % y el interés total se disparará, ya que el IRPH cotiza al 2 % y el euríbor al -0,008 %.
La fórmula sustitutiva IRPH más diferencial no es negociable, por lo que los hipotecados que tengan revisión del préstamo hipotecario en los meses que el euríbor cotice a cero o en negativo y tengan esta condición en su contrato,  podrían pasar a pagar una hipoteca con IRPH + diferencial.

Pasar a IRPH incrementaría la cuota en 100 euros
Una hipoteca a 25 años, con un capital pendiente de 100.000 euros y un interés de euríbor más 1 %, con revisión en marzo, tiene una cuota mensual actualmente (aplicando euríbor de febrero de 2015) de 388 euros y anual de 4.700 euros.
Si en la revisión de marzo se aplicara el euríbor actual, el importe de la cuota mensual sería de 377 euros y el coste anual de 4.524 euros. Sin embargo, si nuestra hipoteca incluye una cláusula que estipula un cambio a IRPH más un diferencial cuando el euríbor está en negativo o al 0 %, la cuota que tendríamos que asumir escalaría hasta los 475 euros mensuales y a los 5.700 euros anuales.
El cambio generaría un incremento del coste del préstamo hipotecario de 100 euros mensuales y 1.200 anuales.

Si hemos firmado una hipoteca con esta propiedad, poco podemos hacer, pero si vamos a firmar un préstamo hipotecario debemos comprobar si se incluye esta condición. Ya que, aunque no podamos negociar la incorporación del IRPH más un diferencial como índice sustituto, si podremos intentar negociar la posibilidad de que no se contemple este cambio cuando el euríbor esté en negativo